Le Temps de la Gestion
SAUF CLAUSE contraire, un bail commercial est résiliable tous les trois ans par le locataire. Un texte légal qui a permis à certains gestionnaires de résidences de tourisme de menacer de résiliation les propriétaires qui n’acceptaient pas de renégocier à la baisse les loyers initialement prévus. En effet, contrairement aux dires des vendeurs, une première année d’exploitation d’une résidence de tourisme est rarement bénéficiaire en raison des coûts initiaux : campagne de lancement de la résidence, achat des meubles, etc. Il est d’usage dans bien des cas que le promoteur verse à l’exploitant de la résidence des fonds destinés à ces premières dépenses mais, une fois ceux-ci engloutis, il lui est difficile de continuer à faire face aux échéances de loyers si le taux de remplissage n’est pas optimum.
– La salutaire loi Novelli
La loi du 22 juillet 2009 sur le tourisme, dite loi Novelli, met fin à cette pratique en modifiant la durée du bail commercial entre l’investisseur et l’exploitant d’une résidence de tourisme. Elle fixe dorénavant à neuf ans fermes la durée des baux signés entre l’exploitant et les propriétaires.
Les exploitants des résidences ne pourront donc plus dénoncer les baux tous les trois ans comme c’était le cas jusqu’ici. Et les propriétaires qui ont investi dans les résidences de tourisme seront en principe, assurés de toucher leurs loyers pendant neuf ans. Fini donc, les plans de trésorerie mis à mal par une baisse drastique des loyers et l’obligation éventuelle de remboursement des avantages fiscaux précédemment acquis faute de nouvel exploitant.
En outre, l’investisseur devra désormais être informé du nom du gestionnaire dès la commercialisation du nouveau produit. Encore faudra-t-il que l’investisseur prenne le temps de se renseigner sur celui-ci avant de signer l’acte de réservation !
– Le problème des faillites
Cette mesure est salutaire… mais ses effets demeurent théoriques. En effet, elle ne protège pas les propriétaires, au rang desquels de nombreux médecins investisseurs, contre la faillite du gestionnaire. Or depuis l’année dernière, une quinzaine d’exploitants (Maisons de Biarritz, LVR, Appart Valley, Transmontagne, Mona Lisa, Quiétude Evasion…) ont été placés en redressement judiciaire en raison de la crise. Les baux ont été alors rompus légalement… puis repris avec des loyers renégociés à la baisse.
– Des indemnités d'éviction
Autre spécificité des baux commerciaux : la possibilité pour le locataire de réclamer des indemnités d’éviction lorsque le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail arrivé à échéance. L'éventuelle indemnité d'éviction devra donc figurer maintenant sur les documents de commercialisation de la résidence de tourisme. Si elle est prévue dans le bail, cette indemnité d'éviction sera versée par l'investisseur à l'exploitant, qui ne reconduit pas son bail lors du renouvellement, par conséquent au terme des baux d'une durée ferme de neuf ans.
– Des comptes plus transparents
Enfin, le gestionnaire est désormais tenu de disposer d’un compte d’exploitation distinct pour chaque résidence qu’il gère et de communiquer annuellement un bilan de l’année écoulée avec taux de remplissage, événements significatifs de l'année, montant et évolution des principaux postes de recettes et de dépenses de la résidence. Ainsi, les particuliers auront périodiquement accès aux indicateurs relatifs à la performance de leur investissement dans une résidence de tourisme et pourront anticiper le devenir de leur investissement… mais encore, à condition de lire les documents reçus !
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