C’est la seule difficulté présentée par la déclaration d’IFI : déterminer la « valeur vénale » de chaque bien immobilier. Cette valeur correspond au prix que vous pourriez en obtenir, dans les conditions normales du marché, abstraction faite de toute valeur de convenance. Comment l’obtenir ?
La valeur vénale de vos biens
Il y a trois méthodes pour fixer cette valeur.
L’évaluation par comparaison est la méthode la plus sûre et la plus utilisée, surtout pour les appartements. D’autant que l’administration fiscale propose un service sur Internet qui facilite son emploi. Il suffit de vous rendre sur www.impots.gouv.fr, d’ouvrir votre dossier fiscal, de cliquer sur « Données publiques – Rechercher des transactions immobilières » et de suivre les indications pour obtenir, dans la mesure du possible, des prix de vente de biens immobiliers semblables au vôtre.
Autre méthode : l’évaluation par le revenu. On peut l’utiliser pour évaluer le prix des immeubles locatifs. Elle consiste à prendre en compte le revenu produit par le bien immobilier et à lui appliquer un « taux de capitalisation ». Par exemple, un appartement qui rapporte 10 000 euros par an pourra être évalué à 200 000 euros si le taux de capitalisation est de 5 %. Mais cette méthode est peu sûre car il faut préalablement déterminer le taux de capitalisation…
Enfin, la réévaluation d’une valeur antérieure ne peut être utilisée que si votre bien a été évalué il y a peu de temps, lors d’une vente, d’une donation ou d’une succession (4 ou 5 ans maximum). On connaît généralement l’évolution du marché immobilier de ces dernières années et on peut donc l’appliquer à la valeur initiale.
Une fois cette première valeur trouvée, vous pouvez affiner votre estimation.
L’habitation principale bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur sa valeur vénale, sauf quand elle est détenue par l’intermédiaire d’une société civile immobilière de gestion. En cas d’imposition commune à l’IFI, un seul immeuble par foyer fiscal est susceptible de bénéficier de cet abattement (article 973 du code général des impôts).
Dans d’autres cas, les biens peuvent subir une décote :
- Quand ils sont en indivision (de 10 à 20 %),
- Quand ils sont occupés par un locataire. La décote peut aller de 10 à 30 % en fonction de la durée du bail restant à courir.
- Quand ils sont détenus par une société civile immobilière. Les parts de la SCI, plus difficiles à céder que le bien lui-même, subissent une décote de 10 à 20 %.
Il faut noter que, lorsqu’un bien est à la fois en indivision et occupé, la Cour de cassation admet que les deux décotes se cumulent.
Quant aux titres admis à une cote officielle, ils sont évalués selon le dernier cours connu au 1er janvier 2018 ou selon la moyenne des 30 derniers cours qui précèdent cette date pour la quote-part des biens immobiliers auxquels ils se rapportent.
Le calcul de l’impôt
Combien allez-vous payer ? Pour déterminer le montant de l’impôt, il faut appliquer au patrimoine immobilier net un taux d’imposition qui varie selon le montant de la base imposable (voir le tableau ci-contre).
Mais on voit qu’il y a une anomalie apparente : l’IFI est dû dès lors que le patrimoine immobilier excède 1 300 000 € mais il est calculé à partir de 800 000 € ! On risquait donc, si l’on dépassait la limite d’un seul euro, de devoir payer tout de suite 2 500 €. De quoi dissuader les contribuables de rentrer dans l’IFI…
Il a donc été décidé d’appliquer une « décote » pour les patrimoines nets compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Le montant de la décote est égal à : 17 500 – (1,25 % x patrimoine net). Ainsi, si votre patrimoine s’élève à 1 350 000 €, la décote sera de : 17 500 – (1,25 % x 1 350 000) = 625 €. Vous paierez donc 1 500 € au lieu de 2 125 € sans la décote.
Enfin, si vous avez fait un don à certains organismes (dont vous trouverez la liste sur Internet) entre la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus de 2019 et la date limite de dépôt de celle de 2020, vous pouvez imputer sur le montant de l’IFI 75 % du versement effectué, plafonné à 50 000 €.
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