ICC, ILC ou Ilat : à quel indice se vouer ?

CERTES, L’UTILISATION d’un indice de référence sur lequel est indexé le bail dépend, en principe, du type d’activité réalisée dans les locaux loués. Mais comme cela n’est pas obligatoire, l’option retenue résulte bien souvent au final du libre choix du bailleur et de son locataire, dans le cadre de leurs relations contractuelles. Et désormais, ce sont trois choix qui s’offrent à eux : l’indice du coût de la construction (ICC), l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Pour autant, certaines règles doivent être respectées : à défaut d’une clause prévoyant l’indexation du loyer, le loyer reste figé pendant le cours du bail, sauf à faire valoir des motifs de révision par la voie judiciaire. En revanche, si les parties contractantes s’entendent pour faire évoluer automatiquement leur loyer en fonction de la variation d’un indice, elles doivent déterminer non seulement la périodicité de la révision (trimestrielle, annuelle, biennale…) et choisir d’un commun accord quel indice sera applicable. Sachant bien entendu que le bailleur ne peut, d’une année sur l’autre, choisir l’indice qui lui est le plus favorable ! Dans tous les cas, pour les baux déjà en cours, c’est l’indice figurant au contrat de bail qui s’applique ; et il ne peut être changé que d’un commun accord entre locataire et propriétaire.

• Indice du coût de la construction (ICC)

L’ICC mesure l’évolution des prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation (logement individuel, logement individuel groupé tel que la maison individuelle comportant plusieurs logements individuels, et enfin les logements collectifs). Sa valeur sert de référence pour la révision triennale des loyers commerciaux d’une part, et le plafonnement des loyers applicable lors du renouvellement des baux commerciaux d’autre part.

Mais, comme expliqué dans nos colonnes, on reprochait à l’ICC des variations un peu trop chaotique, à la hausse comme à la baisse. D’où la création en 2006, dans le parc locatif privé, de l’indice de référence des loyers (IRL) qui lissait davantage les variations. Et pour les locaux à usage professionnel me direz-vous ? Pour éviter les augmentations trop importantes des loyers de locaux à usage professionnel dues aux variations de l’ICC, ont été créés deux nouveaux indices : l’ILC pour les activités commerciales et artisanales, et l’ILAT pour les loyers des bureaux.

• Indice des loyers commerciaux (ILC)

L’ILC est composé de trois indices pondérés : l’indice des prix à la consommation (pour 50 %), l’indice du coût de la construction (pour 25 %) et l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur (pour 25 %) II concerne, en principe, uniquement les locataires commerçants inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS) et les artisans enregistrés au répertoire des métiers (RM). Dans la pratique, il appartient au locataire et au bailleur de se mettre d’accord. Seule restriction : l’ILC n’est pas applicable aux locaux à usage exclusif de bureaux, aux plates-formes logistiques, ni aux activités industrielles.

D’ailleurs, comme nous vous l’avons déjà expliqué, un médecin peut essayer d’obtenir de son bailleur un bail commercial bien qu’il ne soit pas un commerçant et n’entre pas dans le champ d’application de l’article L.145-1 du Code de commerce (Cour de Cassation, Assemblée Plénière, 17 mai 2002, ADJI, juillet-août 2002 p. 525). Dès lors, le médecin locataire bénéficiera de tous les avantages relatifs à un bail commercial : un bail de trois, six ou neuf ans et, en cas de congé du bailleur sans renouvellement du bail, une indemnité d’éviction.

• Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)

L’Ilat, nouvellement créé pour « éviter les augmentations trop importantes des loyers de bureaux », est composé de 3 indices pondérés : l’indice des prix à la consommation (pour 50 %), l’indice du coût de la construction (pour 25 %) et l’évolution du produit intérieur brut (PIB) en valeur (pour 25 %). Ce nouvel indice, instauré en 2011 en tant qu’alternative à l’ICC, peut concerner les baux s’appliquant à la location de bureaux (pour des activités ni commerciales, ni artisanales), aux entrepôts logistiques… et surtout aux activités libérales et tertiaires, comme les cabinets médicaux. Bref, il est censé devenir à terme l’Indice, avec un grand « I », systématiquement retenu par les médecins. Il peut être utilisé dans la fixation du taux de variation des loyers, à la fois lors de la prise d’effet du bail à renouveler et lors d’une révision triennale.

À noter : la prise en compte de la variable représentative du PIB, peut entraîner une stagnation voir une baisse de l’indice global en cas de récession économique significative. Ce qui est une des hypothèses émise par les économistes dans le contexte actuel de crise.

• ICC, ILC et ILAT en chiffres

On ne saurait clore cet article sans vous donner quelques chiffres. En l’occurrence, il s’agit des derniers indices publiés par l’INSEE en janvier 2012, qui correspondent au 3e trimestre 2011. En glissement annuel, l’Indice du coût de la construction (ICC) augmente de 6,84 %, après une hausse de 5,01 %, au deuxième trimestre 2011 ; l’Indice des loyers commerciaux (ILC) augmente de 2,88 %, après une hausse de 2,56 %, au deuxième trimestre 2011 ; et l’Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) augmente de 2,78 %, après une hausse de 2,32 %, au deuxième trimestre 2011.